Loi Hoguet : quelles obligations à la charge de votre agent immobilier ?

La loi Hoguet du 02 janvier 1970, dans sa version en vigueur en 2021, règlemente « les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ». Plus simplement, cette réglementation encadre les droits et obligations des professionnels de l’immobilier. Pourquoi ? Pour vous protéger ! Une transaction immobilière quelle qu’elle soit en effet implique des risques. En tant que profane, vous devez donc en être dûment averti, et ne pas en subir les conséquences… Modifiée au fil du temps, la loi Hoguet actuellement applicable impose alors des règles strictes. Vous passez par un professionnel pour acheter, vendre ou louer un bien immobilier ? Découvrez comment la loi vous protège…

Qui est votre agent immobilier ?

Apport fondamental de la loi Hoguet : la profession d’agent immobilier est une activité commerciale réglementée. Sachez que l’agent immobilier n’est pas seul concerné. Les dispositions de la loi Hoguet en effet s’appliquent de la même manière aux autres professionnels de l’immobilier qui interviennent en tant qu’intermédiaires. Un chasseur d’appartement, le syndic de copropriété ou encore l’administrateur de biens (qui assure la gestion d’un bien immobilier) sont donc également concernés.

Vous vendez ou achetez de l’immobilier par l’intermédiaire d’un tiers ? Vous mettez un bien en location et en déléguez la gestion ? Qu’il s’agisse d’un logement, d’un fonds de commerce ou de parts sociales : le prestataire qui intervient en tant qu’intermédiaire est soumis au respect des dispositions de la loi Hoguet.

A noter : les usages du numérique se développent, et des plateformes de mise en relation apparaissent en ligne. Lorsque la plateforme se contente de diffuser des annonces moyennant rémunération, la jurisprudence l’exclut du champ d’application de la loi Hoguet.

Loi Hoguet et conditions d’accès à la profession

En vertu de la loi Hoguet, votre agent immobilier est fiable sur les plans professionnel, financier et moral. Un gage de confiance précieux dans le cadre de votre transaction immobilière… Pour exercer son activité en effet, le professionnel doit obtenir la fameuse carte T. Et l’obtention de cette carte professionnelle, auprès de la CCI, est soumise à des conditions strictes :

• L’aptitude professionnelle de votre mandataire est justifiée par un diplôme ou une expérience suffisante auprès d’un titulaire de la carte. Votre agent immobilier connaît donc le métier et ses spécificités, il est en mesure de vous accompagner efficacement dans votre projet. A noter : votre agent immobilier a un devoir de conseil.
• Votre agent immobilier doit fournir un justificatif de garantie financière. Il est en effet amené à séquestrer des fonds (dépôt de garantie, notamment). La garantie financière imposée par la loi Hoguet permet ainsi de vous assurer du remboursement des sommes le cas échéant. A noter : en tant que professionnel, votre mandataire a également obligatoirement souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle.
• La carte est délivrée sous condition d’absence d’incapacité et d’interdiction d’exercer. Le casier judiciaire de votre intermédiaire est vérifié à cet effet, le risque d’escroquerie est limité.

Dernière condition pour obtenir la carte professionnelle : être inscrit au RCS. Vous avez affaire à une société commerciale dûment constituée.

Les sanctions prévues par la loi Hoguet

L’article 14 de la Loi Hoguet, modifié par la loi Elan, prévoit des sanctions lourdes en cas d’exercice d’une activité immobilière sans carte professionnelle : jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende ! Et pour renforcer la protection des particuliers, la loi Alur a réduit la durée de validité de la carte, de 10 ans à 3 ans. Les contrôles sont ainsi plus stricts.

A noter : les agents commerciaux et salariés d’une agence immobilière peuvent valablement exercer sans carte professionnelle. Ils sont en effet « couverts » par la carte de l’agence. Cela ne change rien à votre niveau de protection : en cas de problème, vous êtes face à un titulaire de la carte, qui dispose des garanties nécessaires.

L’encadrement des honoraires par la loi Hoguet

La question des honoraires est centrale dans le cadre de votre transaction immobilière. Vous devez savoir le prix que vous allez payer, et la commission de votre agent immobilier doit être justifiée.

Transparence des prix

La loi Hoguet impose aux professionnels de l’immobilier une obligation d’affichage du barème des prix. Et cet affichage doit répondre à des normes strictes !

• Au sein de l’agence, le barème des prix doit être parfaitement visible et lisible depuis l’intérieur. Le cas échéant, vous devez pouvoir les visualiser également depuis l’extérieur, sur la vitrine.
• Sur Internet, les prix doivent être facilement consultables sur le site de l’agence – onglet « tarifs », par exemple. Le professionnel doit en outre insérer un lien de redirection s’il publie sur des sites tiers ou des réseaux sociaux.
• Toute annonce de vente doit spécifier le montant TTC des honoraires de l’agent immobilier. L’annonce précise le prix de vente frais d’agence inclus, et le prix de vente hors frais d’agence.

A noter : dans le cadre d’une mise en location, les honoraires de l’agent immobilier sont plafonnés.

Modalités de rémunération

Les agents immobiliers fixent librement le montant de leurs honoraires dans le cadre d’un mandat de vente. Mais en pratique, les professionnels alignent leurs prix sur le marché : les écarts sont relativement faibles. Si le montant des commissions n’est pas encadré, l’article 6 de la loi Hoguet encadre les modalités de la rémunération. 2 règles à connaître :

• Vous ne rémunérez votre agent immobilier que si la transaction aboutit. S’il ne réalise pas la vente, vous ne lui devez rien !
• Le professionnel de l’immobilier ne peut percevoir aucune somme d’argent avant la signature de l’acte définitif de vente. C’est-à-dire que vous lui versez ses honoraires au jour de l’acte authentique, en aucun cas avant !

Toute clause contraire du mandat est inapplicable. Le non-respect de cette disposition légale entraîne en outre des sanctions jusqu’à 30 000 € et 2 ans de prison.

Le cas particulier du mandat exclusif ou semi-exclusif : dans le cadre du mandat exclusif, vous vous engagez à confier la vente à l’agent immobilier. C’est-à-dire que vous ne pouvez pas vendre seul, ni avec le concours d’un autre professionnel. Le mandat semi-exclusif en revanche vous autorise à vendre seul. Dans le cadre de ces contrats, vous devez payer les services de l’agent immobilier même si ce n’est pas lui qui trouve l’acheteur. Cette exception à l’article 6 de la loi Hoguet s’applique conformément à la clause pénale insérée au mandat.

Le contrat de mandat tel que prévu par la loi Hoguet

Lorsque vous passez par agence pour vendre ou louer votre bien, vous signez obligatoirement un contrat écrit. On parle de mandat : vous êtes le mandant, l’agent immobilier est le mandataire. La loi Hoguet précise les contours du mandat immobilier :

• Le contrat inclut des mentions obligatoires. Il s’agit notamment des clauses relatives à la durée du mandat, à la rémunération de l’agent immobilier et à l’étendue de sa mission.
• Le mandat peut être simple, exclusif ou semi-exclusif. En cas d’exclusivité, le contrat doit en déterminer les contours de manière précise.
• En cas de démarchage – l’agent immobilier vous fait signer le mandat chez vous, par exemple – le délai légal de rétractation s’applique. Vous avez donc 14 jours pour annuler le contrat sans pénalités.

Pour prouver le bon respect de ses obligations, l’agence immobilière tient un registre de ses mandats.

Les dérives limitées par la loi Hoguet

L’immobilier est un secteur professionnel attractif, car les sommes en jeu sont potentiellement considérables. Dans ce contexte, le métier attire toutes sortes de profils, en formation initiale ou en reconversion. La loi Hoguet, en restreignant l’accès à la profession, vous protège de nombreuses dérives. Dans la mesure où votre agent immobilier détient ou manipule des sommes d’argent importantes, pour votre compte, l’obligation de garantie financière est également un dispositif protecteur à votre bénéfice.

Le code de la consommation renforce encore votre protection, sur le fondement des pratiques commerciales trompeuses. Illustrations :

• Une agence ne peut communiquer une annonce pour un bien déjà vendu ou loué. Cette pratique pourrait être tentante, à des fins marketing. Mais elle vous ferait perdre du temps dans vos recherches… C’est pourquoi la loi l’interdit.
• Votre agent immobilier ne peut en aucun cas publier votre annonce avant que vous ayez signé le mandat. Ainsi, vous n’avez pas la pression : vous êtes libre de contracter avec le professionnel de votre choix.
• L’annonce est considérée comme trompeuse si elle mentionne à tort une exclusivité.
• Le prix affiché sur l’annonce doit être exactement conforme au prix stipulé dans le mandat. De même, la surface du bien immobilier doit être mentionnée de manière exacte.

En cas de litige avec votre agent immobilier, tentez une conciliation amiable. Vous pourrez rappeler ses obligations en vertu de la loi Hoguet, pour faire valoir vos droits. A défaut de règlement amiable, vous devez saisir le Tribunal judiciaire compétent.