Calcul frais de notaire 2020 : règles applicables, barème et simulation

Les frais de notaire augmentent le coût de votre achat immobilier. La difficulté : ils ne figurent pas sur le prix de vente affiché sur les annonces – prix de vente mentionné « hors frais de notaire ». Avant de vous lancer dans votre projet d’acquisition, il est primordial d’anticiper leur montant. En incluant ces sommes, vous affinez mieux votre recherche eu égard à votre budget et à votre capacité d’emprunt. Comptez environ 8% du prix de vente pour une maison ou un appartement dans l’ancien, 8% pour un terrain, contre 3% pour un achat dans le neuf. Pour préciser votre calcul et vous permettre d’estimer au plus juste le coût total de l’opération, découvrez comment se décompose le calcul des frais de notaire en 2020, quels sont les barèmes applicables, ainsi que quelques astuces pour faire baisser la facture !

Calcul des frais de notaire 2020 : de quoi parle-t-on exactement ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez obligatoirement passer par un notaire au moment de la signature de l’acte définitif. A cette occasion, vous payez non seulement pour les services de ce professionnel, mais vous versez également un impôt : les droits d’enregistrement – également appelés droits de mutation. L’ensemble de ces coûts additionnels sont communément désignés par l’expression « frais de notaire ».

A noter : les frais de notaire 2020 demeurent en toutes circonstances à la charge de l’acquéreur.

Les frais d’agence, le cas échéant, sont généralement inclus dans le prix de vente affiché sur l’annonce. Le prix est en effet indiqué « FAI », c’est-à-dire frais d’agence inclus. Les frais de notaire pour leur part ne sont pas inclus. Attention à ne pas confondre les deux !

Contrairement à une idée répandue, les frais de notaire en 2020 ne constituent pas uniquement la rémunération de cet officier public ministériel en contrepartie de ses services de rédaction d’acte de vente. Ces sommes incluent :

• Les émoluments du notaire. Il s’agit de sa rémunération – qui compte pour une infime partie dans le montant total des sommes à débourser.
• Les débours, c’est-à-dire le remboursement des sommes avancées par le notaire, le cas échéant, à l’occasion de la vente immobilière.
• Les droits et taxes dus à l’Etat au titre de l’enregistrement de la transaction.

Au total, les frais de notaire 2020 s’élèvent à environ 8% du prix de vente pour un achat dans l’ancien et pour l’achat d’un terrain, 3% pour un achat dans le neuf.

Barème des émoluments, la rémunération du notaire

Les émoluments constituent les honoraires facturés par le notaire. Ils sont proportionnels au montant du prix d’achat, et sont réglementés conformément aux articles A444-63 et suivants du Code de commerce. C’est-à-dire que le notaire ne fixe pas librement ses tarifs en rémunération d’une transaction immobilière.

• En principe, le coût est le même d’un professionnel à l’autre.
• Par exception, une étude peut accorder une remise jusqu’à 10% sur ses émoluments, à condition que le prix de vente du bien immobilier soit supérieur à 150 000 €. Lorsque cette réduction dans le calcul des frais de notaire 2020 est appliquée, elle doit obligatoirement bénéficier à l’ensemble des clients.

Vous pouvez calculer le montant des émoluments proportionnels réglementés facturés au titre du calcul des frais de notaire 2019 dans le cadre de votre achat immobilier à l’aide du barème suivant, conformément à l’arrêté du 26 février 2016.

A noter : le tarif réglementé des émoluments n’augmente pas jusqu’au 29 février 2020.

Exemple de calcul des émoluments pour un bien immobilier au prix de 100 000 € :

• (6 500 € – 0 €) x 3,945% = 256,425 €
• (17 000 € – 6 500 €) x 1,627% = 170,835 €
• (60 000 € – 17 000 €) x 1,085% = 466,55 €
• (100 000 € – 60 000 €) x 0,814% = 325,60 €
• 256,425 € + 170,835 € + 466,55 € + 325,60 € = 1 219,41 €

Dans le montant total pour le calcul des frais de notaire 2019, la somme de 1 219,41 € constitue les honoraires de l’officier public ministériel.

Débours : définition et montant

Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire, le cas échéant, pour mener à bien son travail. S’il a recours à un tiers, s’il effectue des déplacements, s’il paye pour l’obtention d’actes nécessaires à l’enregistrement de la vente… ses frais lui sont remboursés par l’acquéreur au titre des frais de notaire.

A noter : contrairement aux émoluments et aux taxes, les débours sont fixes. Ils correspondent exactement au montant payé par le professionnel pour l’accomplissement de sa tâche. Le montant des débours est infime eu égard aux autres coûts inclus dans le calcul des frais de notaire 2019.

Montant des droits et taxes : une différence significative dans l’ancien et le neuf

Les droits et taxes, impôts inclus dans le calcul des frais de notaire 2020, incluent principalement la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement – ou droits de mutation.

Leur montant varie en fonction de 3 éléments :

1. Le type de bien immobilier : les droits d’enregistrement baissent considérablement dans le neuf (0,71%) en comparaison avec l’achat d’un bien ancien ou d’un terrain (environ 5,5%). C’est pourquoi on remarque un écart important sur le total du calcul des frais de notaire 2020 – environ 8% dans l’ancien contre 3% dans le neuf.
2. Le code postal du bien immobilier à acquérir : les droits d’enregistrement sont partagés entre la commune, le département et l’Etat. Certains départements appliquent un taux supérieur à d’autres. En 2020, 96 départements sur 101 appliquent un taux de 4,5%, contre 3,80% encaissés par les départements n’ayant pas (encore) procédé à la hausse. Les taxes communales et nationales, pour leur part, sont identiques quelle que soit la localisation du bien – respectivement 1,20% du prix du bien et 2,37% du montant de la taxe départementale.
3. Le prix d’achat : proportionnels, les frais de notaire augmentent avec le prix du bien immobilier.

Au total, comptez entre 5 et 6% du prix du bien immobilier au titre des taxes dans le calcul de vos frais de notaire.

Simulations de calcul de vos frais de notaire 2020

Sur la base des chiffres ci-avant, vous pouvez calculer le prix total de votre acquisition, frais de notaire inclus. Attention : les meilleurs outils de simulation de frais de notaire 2020 ne valent pas le devis de votre notaire.

Exemple de calcul pour un achat dans l’ancien

Envie de simuler le coût total de votre projet immobilier ? Voici un exemple de calcul des frais de notaire pour un achat d’un bien ancien de 200 000 € à Paris – hors débours, le cas échéant.

Les émoluments :

• (6 500 € – 0 €) x 3,945% = 256,425 €
• (17 000 € – 6 500 €) x 1,627% = 170,835 €
• (60 000 € – 17 000 €) x 1,085% = 466,55 €
• (200 000 € – 60 000 €) x 0,814% = 1 139,6 €
• 256,425 € + 170,835 € + 466,55 € + 1 139,6 € = 2 033,41 €

Les droits d’enregistrement :

• 200 000 € x 5,5% = 11 000 €

Total des frais de notaire 2019, hors débours et taxe de publicité foncière :

2 033,41 € + 11 000 € = 13 033, 41 €

Montant total de l’opération :

200 000 € + 13 033, 41 € = 213 033, 41 €

Exemple de calcul pour un achat dans le neuf

Pour le même logement – 200 000 €, à Paris – dans le neuf, le calcul est différent.

Les émoluments :

• (6 500 € – 0 €) x 3,945% = 256,425 €
• (17 000 € – 6 500 €) x 1,627% = 170,835 €
• (60 000 € – 17 000 €) x 1,085% = 466,55 €
• (200 000 € – 60 000 €) x 0,814% = 1 139,6 €
• 256,425 € + 170,835 € + 466,55 € + 1 139,6 € = 2 033,41 €

Les droits d’enregistrement :

• 200 000 € x 0,71% = 1 420 €

Total des frais de notaire 2019, hors débours et taxe de publicité foncière :

2 033,41 € + 1 420 € = 3 453, 41 €

Montant total de l’opération :

200 000 € + 3 453, 41 € = 203 453, 41 €

4 astuces pour réduire vos frais de notaire

1. Déduisez les frais d’agence du prix d’achat du bien immobilier. Dans la mesure où le calcul des frais de notaire 2020 est directement proportionnel au prix de vente, la facture baisse dans une large mesure.
2. Si le vendeur laisse du mobilier dans le logement en vente, l’acheteur peut déduire la valeur des meubles du prix d’achat au moment de calculer et payer les frais de notaire. Pensez-y !
3. Vous voulez vous offrir une grande surface à petit prix ? Si votre budget est limité, acheter dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Axez vos recherches en ce sens…

A noter : sous certaines conditions, les frais de notaire réduits sont également applicables dans le cadre de l’achat d’un terrain.

4. Négociez ! Moins vous payez cher votre bien immobilier, moins les frais de notaire sont élevés.