Real estate economy, stock market curve chart

La plus-value immobilière représente la différence entre le prix payé au moment de l’achat de votre bien immobilier et la somme que vous percevez au moment de sa vente. Dans certaines situations, l’État taxe cette plus-value que vous avez réalisée. C’est-à-dire que vous payez un impôt une fois la transaction effectuée. Dans quels cas êtes-vous imposé ? A quel taux êtes-vous taxé ? Quelles déductions et quels abattements appliquer ? Comment déclarer et payer la taxe ? On vous dit tout, pour vous permettre de bien appréhender le coût final de l’opération et éviter de mauvaises surprises.

Réalisez-vous une plus-value immobilière au moment de la vente de votre bien ?

Vous vous séparez d’un bien acquis ou reçu par donation ou succession ? A la revente, vous êtes susceptible de réaliser une plus-value immobilière – si vous avez acheté au bon endroit et au bon moment !

La plus-value n’est pas la seule option à la revente. Plus-value, moins-value ou opération blanche : évaluez le succès de votre opération.

Plus-value, moins-value et opération blanche : quelles différences ?

  • La plus-value immobilière est l’issue la plus favorable pour le propriétaire foncier. Lorsque vous réalisez une plus-value immobilière, vous revendez votre bien à un montant plus élevé que son prix d’achat. Vous avez fait un bon investissement, qui vous a permis de gagner de l’argent.
  • A l’inverse, la moins-value résulte de la revente de votre bien immobilier à un prix inférieur au prix d’acquisition. C’est le cas notamment lorsque le marché baisse et que les prix au mètre carré diminuent sur la commune où vous avez investi. La moins-value peut également résulter d’une vente réalisée dans l’urgence, dans l’hypothèse où le vendeur a besoin de rentrer rapidement des fonds.
  • Lors d’une opération blanche, vous ne perdez ni ne gagnez d’argent au moment de la revente. Le montant de l’acquisition est identique à celui de la cession.

Calculez le montant de votre plus-value immobilière

Règle de calcul : la plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de cession d’un bien immobilier et son prix d’acquisition.

Plus-value immobilière = Prix de vente – Prix d’achat

  • Calcul du prix de vente : il s’agit du montant indiqué dans l’acte notarié. Vous pouvez déduire de ce montant l’ensemble des frais afférents à la vente – le coût des diagnostics immobiliers, par exemple.
  • Calcul du prix d’acquisition : deux cas de figure, selon que vous avez acquis la propriété du bien à titre onéreux ou à titre gratuit. A titre onéreux : le prix d’achat correspond au prix indiqué dans l’acte de vente. Pensez à intégrer les frais de notaires, et les frais d’agence le cas échéant. Ce faisant vous augmentez le prix d’achat, ce qui réduit votre plus-value immobilière – et donc le montant de votre imposition. A noter : vous pouvez également ajouter les montants de travaux effectués pendant la détention du bien. A titre gratuit – bien reçu par succession ou donation : le prix d’acquisition correspond au prix sur lequel se base le calcul des droits de succession ou de donation.

Exemple de calcul : vous avez fait l’acquisition d’un bien immobilier pour un montant de 110 000 €, vous le revendez pour la somme de 175 000 €. Calcul de la plus-value immobilière : 175 000 € – 110 000 € = 65 000 €.

Êtes-vous imposable au titre de la plus-value immobilière ?

Vous avez réalisé une plus-value ? Sachez que vous n’êtes pas nécessairement imposé.

En effet, toutes les plus-values immobilières ne sont pas imposées de la même manière, et certaines sont même exonérées de cet impôt.

Le cas le plus commun d’exonération : la plus-value immobilière réalisée sur la vente de votre résidence principale.

Le principe : vous êtes imposé sur la plus-value hors résidence principale

La vente de la résidence principale et de ses dépendances (garage, cave, cour…) est exonérée de l’impôt sur la plus-value. Votre résidence principale est le lieu que vous habitez majoritairement au 31 décembre de l’année où vous percevez vos revenus.

Attention : cette exonération sur la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de la vente d’une résidence principale risque d’être remise en question.

Votre plus-value immobilière est imposée en principe dans les situations suivantes :

  • Vous vendez un bien immobilier acheté à titre d’investissement locatif ou comme résidence secondaire – un appartement ou une maison, par exemple.
  • Vous vendez un terrain nu, constructible ou non.
  • Vous vendez un droit attaché à votre bien immobilier – un droit de passage ou une servitude de vue, par exemple.

A noter : la vente de parts dans un bien immobilier, par le biais d’une SCI, n’échappe pas à l’impôt sur la plus-value immobilière.

Les exceptions : vous êtes exonéré de l’impôt sur la plus-value sous conditions

Hors résidence principale, vous bénéficiez également d’une exonération d’impôt dans les situations suivantes :

  • Vous vendez un bien immobilier pour la première fois, à la condition de remployer le montant de la cession à l’achat ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale dans un délai de 24 mois. Pour bénéficier de cette exonération, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années qui précèdent la vente.
  • Vous vendez un droit de surélévation jusqu’au 31 décembre 2020.
  • Vous échangez un bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement.
  • Vous vendez un bien immobilier à un prix inférieur à 15 000 €.
  • Vous êtes propriétaire depuis plus de 30 ans – abattement pour durée de détention.

Calculez le montant de votre impôt

Combien allez-vous payer au terme de la vente ? Abattements et modalités de calcul de votre impôt sur la plus-value immobilière : on vous dit tout.

La règle de calcul

Lors de la vente de votre bien, vous êtes taxé à hauteur de 36,2 % du montant de votre plus-value immobilière. Ce taux inclut :

  • 19% au titre de l’impôt sur le revenu.
  • 17,2% au titre des prélèvements sociaux.

Les abattements pour réduire le montant de votre impôt

L’abattement le plus répandu est l’abattement pour « durée de détention ». Plus longtemps vous restez propriétaire votre bien, plus l’abattement est important : votre plus-value immobilière est taxée à un taux de plus en plus réduit. Vous pouvez atteindre un abattement jusqu’à 100% après 30 ans de détention, auquel cas la plus-value immobilière n’est pas taxée.

L’abattement pour durée de détention se décompose à l’image du taux d’imposition de la plus-value immobilière. On distingue en effet impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

Abattement sur l’impôt sur le revenu

Moins de 6 ans

0%

6 ans

6%

7 ans

12%

8 ans

18%

9 ans

24%

10 ans

30%

11 ans

36%

12 ans

42%

13 ans

48%

14 ans

54%

15 ans

60%

16 ans

66%

17 ans

72%

18 ans

78%

19 ans

84%

20 ans

90%

21 ans

96%

Au-delà de 22 ans

100%

Abattement sur les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0%

6 ans

1,65%

7 ans

3,30%

8 ans

4,95%

9 ans

6,60%

10 ans

8,25%

11 ans

9,90%

12 ans

11,55%

13 ans

13,20%

14 ans

14,85%

15 ans

16,50%

16 ans

18,15%

17 ans

19,80%

18 ans

21,45%

19 ans

23,10%

20 ans

24,75%

21 ans

26,40%

22 ans

28%

23 ans

37%

24 ans

46%

25 ans

55%

26 ans

64%

27 ans

73%

28 ans

82%

29 ans

91%

Au-delà de 30 ans

100%

 

Zoom sur l’abattement en cas de vente dun terrain à construire :

Dans certaines zones dites tendues, vous pouvez profiter d’un abattement exceptionnel de 70%. Les conditions pour en bénéficier :

  • Le terrain se situe dans les zones A ou A bis.
  • Le terrain en vente est destiné à être démoli afin de construire de nouveaux bâtiments d’habitation collectifs.
  • La signature de la promesse ou l’acquisition intervient entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

Vous bénéficiez alors d’un abattement exceptionnel de 70% – jusqu’à 85% si le nouvel immeuble compte plus de 50% de logements sociaux.

Exemple de calcul :

Dans l’exemple précèdent :

  • Vous avez fait l’acquisition d’un bien immobilier en 1998 pour un montant de 110 000 €, vous le revendez en 2018 pour la somme de 175 000 €. Calcul de la plus-value immobilière : 175 000 € – 110 000 € = 65 000 €.
  • Dans la mesure où vous avez détenu le bien pendant 20 ans, vous bénéficiez d’un abattement de 90% au titre de l’impôt sur le revenu (IR) et de 24,75% au titre des prélèvements sociaux (PS).
  • Abattement au titre de l’impôt sur le revenu : 65 000 – (65 000 x 0,90) = 6500 €. Montant de l’IR : 6 500 x 0,19 = 1 235 €.
  • Abattement au titre des prélèvements sociaux : 65 000 – (65 000 x 0,2475) = 48 912,5 €. Montant des PS : 48 912,5 x 0,172 = 8 412,95 €.
  • Montant de l’impôt sur la plus-value immobilière après abattement pour durée de détention : 1 235 € + 8 412,95 € = 9 647,95 €.

Déclarez et payez votre impôt sur la plus-value immobilière

Le notaire en charge de la vente de votre bien immobilier calcule la plus-value immobilière et le montant de votre impôt, puis effectue les démarches administratives obligatoires.

Il ne vous reste qu’à déclarer le montant de votre plus-value sur votre déclaration annuelle de revenus.

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