Convention de quasi-usufruit en cas de démembrement de propriété : intérêt et frais de notaire

La convention de quasi-usufruit est un acte rarement évoqué au moment d’une succession. Pourtant son utilité est certaine lorsque le défunt laisse des sommes d’argent en démembrement de propriété. Définition, intérêt et coût : on vous explique tout.

Qu’est-ce qu’une convention de quasi-usufruit ?

Avant de comprendre la convention, il faut comprendre le quasi-usufruit ! Le quasi-usufruit est un droit de propriété réduit, qui se retrouve rarement en pratique. Il naît du démembrement de propriété, dans le cadre d’une donation ou d’une succession sur des biens « consomptibles », conformément à l’article 587 du Code civil.

Démembrement de propriété et usufruit : définitions et illustrations

En principe, lorsque vous êtes propriétaire d’un bien, vous en avez la pleine propriété. Dès lors, vous disposez de tous les droits sur ce bien : vous pouvez l’utiliser, le vendre, le donner… Dans certaines situations, la propriété est « démembrée ». Le démembrement de propriété permet d’attribuer à plusieurs personnes des droits distincts :

• Le nu-propriétaire a la nue-propriété : il ne peut pas utiliser le bien, son accord est nécessaire pour vendre le bien.
• L’usufruitier a l’usufruit : il peut utiliser le bien (s’en servir, le mettre en location et percevoir les loyers…), mais ne peut pas le vendre sans l’accord du nu-propriétaire.

Le démembrement de propriété intervient dans le cadre de 2 opérations :

• Une donation : un proche vous donne la nue-propriété, mais conserve l’usufruit. Ce montage permet d’optimiser la fiscalité – les bénéficiaires payent moins de droits de donation.
• Une succession : le conjoint survivant reçoit la totalité de l’héritage du défunt en usufruit, et les enfants reçoivent la nue-propriété. Cela permet au conjoint survivant d’être protégé financièrement jusqu’à son décès.

C’est l’acte de donation ou de succession qui officialise le démembrement de propriété : à ce stade, pas de convention supplémentaire. 

Exemples :

Votre parent vous donne la nue-propriété de la maison familiale de vacances. En tant qu’usufruitier, il continue ainsi d’en jouir : il peut s’y rendre, la louer pour percevoir des revenus complémentaires… De votre côté, vous vous offrez un avantage fiscal : vous payez des droits de donation réduits (calculés sur la valeur minime de la nue-propriété, après abattement) et quand votre parent décède, vous récupérez gratuitement l’usufruit, sans payer de droits de succession.

Votre père décède, votre mère choisit d’hériter de toute la succession en usufruit. Au décès de votre père, vous payez des droits de succession sur la valeur minime de la nue-propriété, après application de l’abattement. Votre mère peut continuer à jouir des biens mobiliers et immobiliers toute sa vie. Et à son décès, vous héritez gratuitement de tout le patrimoine.

Quand l’usufruit devient quasi-usufruit :

Il est facile de comprendre l’usufruit sur des biens immobiliers : l’usufruitier peut habiter les biens ou les mettre en location et percevoir les loyers. Mais il ne peut pas vendre : le patrimoine doit être intact à la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire doit récupérer les biens. Alors quid de l’usufruit sur des sommes d’argent ? L’argent est un bien « consomptible » : c’est-à-dire que contrairement aux biens immobiliers et mobiliers, il disparaît quand il est utilisé. Dans ces conditions, les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire paraissent difficiles à organiser. Si l’usufruitier dépense tout l’argent (il a le droit d’en jouir), les droits du nu-propriétaire sont bafoués : il ne récupère rien. Mais s’il ne peut pas dépenser cet argent, ce sont les droits de l’usufruitier qui sont bafoués. La loi prévoit donc que l’usufruit devient quasi-usufruit lorsqu’il porte sur de l’argent.

• L’usufruitier peut dépenser l’argent, mais à sa charge de restituer la même somme aux nu-propriétaires. Exemple : l’usufruitier utilise de l’argent pour un placement financier ou immobilier.
• Quand l’usufruit prend fin (au décès de l’usufruitier), les nu-propriétaires récupèrent gratuitement la somme d’argent sur la succession de l’usufruitier. On parle de créance de restitution. Si ses comptes sont vides, la créance de restitution permet aux héritiers de prélever gratuitement des biens mobiliers ou immobiliers à hauteur de la valeur de la somme d’argent.

Si la convention de quasi-usufruit n’est pas obligatoire, elle s’avère utile en pratique…

L’intérêt de la convention de quasi-usufruit quand vous héritez de sommes d’argent

Votre parent décède en laissant de l’argent ? Compte courant, PEL, Livret A et autres placements d’épargne : le sort successoral de cet argent doit être déterminé, et notamment lorsque le défunt laisse son époux et des enfants. Dans cette situation en effet, le conjoint survivant la plupart du temps choisit d’hériter de toute la succession en usufruit. Et vous devenez nu-propriétaire de tout le patrimoine. Sur les biens immobiliers, pas de difficulté particulière. Pour l’argent, vous avez intérêt à demander au notaire de prévoir une convention de quasi-usufruit pour mieux organiser et sécuriser les droits de chacun. Cet acte en effet vous permet de préserver vos intérêts patrimoniaux, mais aussi d’éviter une double imposition de votre héritage.

La convention de quasi-usufruit confirme la créance de restitution

Le quasi-usufruit est légal : c’est-à-dire qu’a priori, il s’applique automatiquement, sans besoin de le contractualiser par écrit. Pourtant en pratique, difficile d’appliquer le quasi-usufruit légal.

Illustration :

• Votre père décède en laissant 52 000 € sur un compte épargne et 11 000 € sur un compte courant.
• Vos parents étaient mariés au régime de la séparation de biens, donc les 63 000 € constituent des sommes propres à votre père. Dans ce cas, votre mère reçoit l’usufruit des 63 000 €, et vous en recevez la nue-propriété.
• Votre mère, dans son droit, dépense de l’argent pour acheter des œuvres d’art, en utilise pour ses besoins du quotidien et en place une partie sur un PEL.
• Au décès de votre mère, de nombreuses années plus tard, l’argent est dispersé : difficile de distinguer la valeur du quasi-usufruit de la valeur créée par les placements et investissements. Autre problématique : si votre mère a « dilapidé » l’argent, il a totalement disparu.

En établissant une convention de quasi-usufruit au décès de votre 1^er parent, vous consignez par écrit la créance de restitution.

• La somme sur laquelle porte le quasi-usufruit est gardée en mémoire sur papier : si elle ne se retrouve pas dans la succession de votre mère, vous pouvez y substituer des biens de même valeur.
• Vous pouvez organiser les droits de votre mère sur l’argent laissé en quasi-usufruit : autorisation d’en disposer pour certaines opérations seulement, obligation d’en placer une partie sur un compte déterminé, compte-rendus de gestion…

Les modalités de restitution sont prévues, la transmission de l’argent au décès de votre mère est parfaitement encadrée par la convention de quasi-usufruit.

A noter : vous pouvez même prévoir conventionnellement la revalorisation de la créance de restitution. 100 000 € en 2021 n’ont pas la même valeur 20 ans plus tard…

La convention de quasi-usufruit évite la double imposition

L’avantage de la convention de quasi-usufruit est également fiscal. Elle vous permet en effet de prouver que vous avez payé des droits de succession au moment de recevoir la nue-propriété. Et en identifiant le quasi-usufruit, vous êtes assuré de le recevoir gratuitement au décès de votre 2^nd parent.

Illustration :

• Votre père décède en laissant 52 000 € sur un compte épargne et 11 000 € sur un compte courant.
• Vos parents étaient mariés au régime de la séparation de biens, donc les 63 000 € constituent des sommes propres à votre père. Dans ce cas, votre mère reçoit l’usufruit des 63 000 €, et vous en recevez la nue-propriété.
• Vous payez des droits de succession sur la valeur de la nue-propriété, après abattement.
• Au décès de votre mère, vous récupérez gratuitement le quasi-usufruit de l’argent : vous ne payez pas de droits de succession sur les sommes.

Le risque en l’absence de convention de quasi-usufruit : les sommes non identifiées sont considérées comme faisant partie de la succession de votre mère, et cette confusion sur les patrimoines vous oblige à payer des droits de succession pour en hériter.

La convention de quasi-usufruit est l’occasion de prévoir des garanties

Si la succession de votre 2^nd parent ne comporte ni biens ni argent, impossible de récupérer votre créance de restitution. Profitez de la convention de quasi-usufruit pour prévoir des garanties. En imposant un cautionnement, par exemple, vous êtes sûr de préserver vos intérêts économiques.

A noter : cette précaution, rare en pratique, est utile dans le cadre de familles recomposées pour protéger tous les enfants.

Les frais de notaire sur la convention de quasi-usufruit

La convention de quasi-usufruit est rédigée par le notaire au jour de la succession. Les frais de notaire pour l’établissement de cet acte ne sont pas réglementés : le notaire fixe librement ses honoraires. Sachez que :

• Le tarif peut être forfaitaire, ou proportionnel au montant des sommes sur lesquelles porte la convention de quasi-usufruit.
• En règle générale, le notaire exige une rémunération d’un montant minimum.
• Comptez à partir de 0,3% des sommes objet de la convention de quasi-usufruit, avec un minimum de 600 € TTC.